मैक्स एस्टेट्स की दिल्ली आवासीय बाजार में पहली एंट्री, लैंड स्वैप के जरिए रचेगी ₹12,000 करोड़ का GDV

नई दिल्ली: मैक्स ग्रुप की रियल एस्टेट शाखा, मैक्स एस्टेट्स लिमिटेड ने आज घोषणा की कि उसने पश्चिमी दिल्ली में लगभग 84.71 एकड़ की भूमि का स्वामित्व रखने वाली प्रमोटर-स्वामित्व वाली कंपनियों की पूरी हिस्सेदारी हासिल करने के लिए शेयर खरीद समझौते पर हस्ताक्षर किए हैं। यह अधिग्रहण एक गैर-नकद (नॉन-कैश) शेयर स्वैप लेनदेन के रूप में आयोजित किया गया है, जहां भुगतान पूरी तरह से कंपनी के अपने इक्विटी शेयर जारी करके किया जाएगा। यह सौदा शेयरधारकों की मंजूरी और BSE लिमिटेड तथा नेशनल स्टॉक एक्सचेंज ऑफ इंडिया लिमिटेड की सैद्धांतिक मंजूरी के अधीन है।

मैक्स एस्टेट्स के उपाध्यक्ष और प्रबंध निदेशक साहिल वचानी ने कहा, “यह मैक्स एस्टेट्स के लिए एक मील का पत्थर है। यह हमें दिल्ली में हमारी पहली उपस्थिति दर्ज कराने का अवसर देता है—एनसीआर का वह मुख्य बाजार जहां हम अब तक मौजूद नहीं थे—और वह भी क्षेत्र में प्रचलित भूमि मूल्यों के एक छोटे से हिस्से में बिना एक भी रुपया नकद खर्च किए। यह भूमि मास्टर प्लान 2047 के तहत दिल्ली के पश्चिमी शहरी विस्तार के केंद्र में स्थित है, जिसमें मजबूत लैंड-पूलिंग गति और UER-II, द्वारका और आईजीआई हवाई अड्डे के माध्यम से बेहतर कनेक्टिविटी है। इस पैमाने पर, यह भूमि हमें एक बहु-वर्षीय, चरणबद्ध पाइपलाइन देती है जो सीधे तौर पर लैंड-बैंक की दृश्यता को संबोधित करती है, जबकि हमारे सभी शेयरधारकों के लिए महत्वपूर्ण रूप से मूल्यवर्धन करती है।”

मैक्स एस्टेट्स एक एकीकृत लेनदेन के रूप में ट्रॉफी एस्टेट्स प्राइवेट लिमिटेड, टीवीपी इन्वेस्टमेंट्स प्राइवेट लिमिटेड, होमट्रेल प्रॉपर्टीज प्राइवेट लिमिटेड, टीआर एसेट वेंचर्स प्राइवेट लिमिटेड, वेगमैन बिजनेस पार्क प्राइवेट लिमिटेड, सेवेन हेवेन बिल्डमार्ट प्राइवेट लिमिटेड, वितस्ता एस्टेट्स प्राइवेट लिमिटेड, ट्रॉफी रिसॉर्ट्स एंड गेस्ट हाउस प्राइवेट लिमिटेड और सिनर्जी इंफ्राकॉन प्राइवेट लिमिटेड (सामूहिक रूप से “लैंड ओनिंग कंपनीज”) में शेयर संरचना सहित 100% स्वामित्व का अधिग्रहण करेगी। पूरा होने पर, प्रत्येक लैंड ओनिंग कंपनी मैक्स एस्टेट्स की पूर्ण स्वामित्व वाली सहायक कंपनी बन जाएगी।

भुगतान तरजीही आवंटन (प्रेफरेंशियल अलॉटमेंट) के माध्यम से non-cash रूप में किया जाएगा। इसके तहत स्वतंत्र पंजीकृत मूल्यांकक, केपीएमजी वैल्युएशन सर्विसेज एलएलपी द्वारा निर्धारित शेयर-विनिमय अनुपात के अनुसार पहचाने गए आवंटियों को ₹10 अंकित मूल्य वाले लगभग 70 लाख पूर्ण चुकता इक्विटी शेयर ₹597.50 प्रति शेयर की कीमत पर जारी किए जाएंगे, जिनकी कुल कीमत लगभग ₹420.2 करोड़ है। यह शेयर-स्वैप तंत्र के माध्यम से प्रमोटर-स्वामित्व वाली भूमि के अधिग्रहण के दुर्लभ उदाहरणों में से एक है, जो सीधे तौर पर प्रमोटर के हितों को अंतर्निहित परियोजना की मूल्य-सृजन क्षमता और सार्वजनिक शेयरधारकों के हितों के साथ जोड़ता है। यह भूमि दिल्ली मास्टर प्लान 2047 के तहत भूमि विकास के अधीन है।

स्वतंत्र और निष्पक्ष मूल्य निर्धारण सुनिश्चित करने के लिए, भूमि का अलग-अलग मूल्यांकन दो वैश्विक संपत्ति परामर्श फर्मों—कुशमैन एंड वेकफील्ड इंडिया और iVAS पार्टनर—द्वारा किया गया था, जबकि स्वतंत्र शेयर विनिमय अनुपात का मूल्यांकन ‘बिग फोर’ फर्मों में शामिल केपीएमजी (पंजीकृत मूल्यांकक) द्वारा किया गया। सापेक्ष उचित मूल्यों और इसके परिणामस्वरूप शेयर-विनिमय अनुपात का निर्धारण केपीएमजी वैल्युएशन सर्विसेज एलएलपी द्वारा किया गया, और लेनदेन पर निष्पक्षता की राय सेबी-पंजीकृत श्रेणी-I मर्चेंट बैंकर, मोतीलाल ओसवाल इन्वेस्टमेंट्स एडवाइजर्स लिमिटेड द्वारा जारी की गई थी। इस सौदे की समीक्षा ऑडिट कमेटी द्वारा की जा चुकी है और निदेशक मंडल द्वारा इसे मंजूरी दे दी गई है। अब यह असाधारण आम बैठक में सदस्यों की मंजूरी और BSE लिमिटेड तथा नेशनल स्टॉक एक्सचेंज ऑफ इंडिया लिमिटेड से सैद्धांतिक मंजूरी के अधीन है।

मैक्स एस्टेट्स के पास वर्तमान में Q2FY27 से ₹16,150 करोड़ GDV (ग्रॉस डेवलपमेंट वैल्यू) की आवासीय पाइपलाइन है। कंपनी प्री-सेल्स और पाइपलाइन में विकास के अगले चरण का लक्ष्य बना रही है, जिसके लिए एक ऐसे बाजार में विकास योग्य भूमि का निरंतर पुनर्भरण आवश्यक है जहां बड़े और एक साथ जुड़े हुए भूखंड दुर्लभ हैं। विशेष रूप से दिल्ली राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र में अंतिम उपलब्ध बड़े भूखंडों में से एक है, क्योंकि दिल्ली की अधिकांश विकास योग्य भूमि पहले ही दिल्ली विकास प्राधिकरण के लैंड-पूलिंग ढांचे में शामिल हो चुकी है या विकसित की जा चुकी है। यह भूखंड मैक्स एस्टेट्स को ऐसी शर्तों पर इस सीमित पाइपलाइन तक पहला पहुंच-अधिकार देता है जिन्हें खुले बाजार की खरीद के माध्यम से दोहराया नहीं जा सकता।

यह लेनदेन मैक्स एस्टेट्स के आवासीय पोर्टफोलियो को नोएडा और गुरुग्राम के मौजूदा दायरे से आगे पहली बार दिल्ली तक बढ़ाता है, जिससे कंपनी का भौगोलिक आधार तीनों प्रमुख एनसीआर बाजारों में विविधीकृत होता है। यह भूमि मास्टर प्लान 2047 के तहत दिल्ली के पश्चिमी विस्तार के केंद्र में स्थित है, जिसे अब दिल्ली सरकार और DDA की लैंड-पूलिंग नीति तथा द्वारका, गुरुग्राम सीमा और आईजीआई हवाई अड्डे के माध्यम से सुधरती कनेक्टिविटी का लाभ मिल रहा है।

लगभग 84.71 एकड़ पर स्थित यह भूमि एक एकल परियोजना से कहीं बढ़कर है—यह इतनी बड़ी है कि इसे कई वर्षों के क्षितिज में चरणबद्ध तरीके से विकसित किया जा सकता है। यह एक बड़ी, कम लागत वाली भूमि है जो एक लंबे समय तक चलने वाले एंकर (“ट्रंक”) के रूप में काम कर सकती है, जिसे वर्षों में क्रमिक लॉन्च के माध्यम से विकसित किया जाएगा और इसे छोटे व तेजी से पूरे होने वाले प्रोजेक्ट्स से पूरक बनाया जाएगा (इसके लिए पाइपलाइन पहले से उपलब्ध है और हर साल 20 लाख वर्ग फुट जोड़ने की आकांक्षा है)। इस पैमाने का भूखंड मैक्स एस्टेट्स को बाजार की मांग के अनुरूप एकीकृत, मिश्रित-प्रारूप विकास—आवासीय, खुदरा, सामाजिक और सामुदायिक बुनियादी ढांचा—योजना बनाने की अनुमति देता है, जो बिना बार-बार नई जमीन खरीदे कई वर्षों की राजस्व दृश्यता प्रदान करता है।

क्योंकि पूरा भुगतान कंपनी के अपने शेयरों में किया जा रहा है, इस लेनदेन में किसी नकद बहिर्वाह (कैश आउटफ्लो) की आवश्यकता नहीं है। इससे जून 2026 तक कंपनी की बैलेंस शीट में मौजूद लगभग ₹1,727 करोड़ के नकद और नकद समकक्ष सुरक्षित रहेंगे, जिनका उपयोग कंपनी नोएडा, गुरुग्राम और नए रणनीतिक बाजारों में अलग से मूल्यांकित किए जा रहे भूमि अधिग्रहण के अन्य अवसरों के लिए कर सकती है। यह सौदा बिना किसी नकद खर्च के कंपनी के लैंड बैंक और भविष्य की GDV पाइपलाइन को बढ़ाता है।

पश्चिमी दिल्ली में स्थित यह जमीन अलीपुर से महिपालपुर तक मुंडका, बक्करवाला, नजफगढ़ और द्वारका होते हुए जोड़ने वाले अर्बन एक्सटेंशन रोड-II (UER-II) एक्सप्रेसवे द्वारा हवाई अड्डे से सीधे जुड़ी है, जिसका उद्घाटन अगस्त 2025 में द्वारका एक्सप्रेसवे के दिल्ली खंड के साथ माननीय प्रधानमंत्री द्वारा किया गया था। इस स्थान तक दिल्ली मेट्रो ग्रे लाइन के माध्यम से सार्वजनिक परिवहन की स्थापित पहुंच है, और यह द्वारका एक्सप्रेसवे, गुरुग्राम सीमा और आईजीआई हवाई अड्डे की पहुंच के भीतर है।